description Generador de Minutas de Compraventa

Los documentos requeridos son: minuta autorizada por abogado, DNI vigente de las partes, CRI (Certificado Registral Inmobiliario) con no más de 30 días de antigüedad, HR y PU del ejercicio vigente, constancia de no adeudo de predial y arbitrios, comprobante de pago de alcabala, formulario de pago de impuesto a la renta (si corresponde), y partida de matrimonio si alguna de las partes está casada. El notario puede solicitar documentos adicionales según el caso.

El proceso completo comprende 6 etapas: (1) Due diligence — solicitar CRI, verificar titularidad, cargas, estado civil, predial; (2) Minuta — redacción y firma por abogado; (3) Pagos tributarios — alcabala por el comprador, IR por el vendedor; (4) Notaría — presentación de minuta, verificación biométrica RENIEC, otorgamiento de escritura pública; (5) Firma — lectura del instrumento y firma por ambas partes; (6) SUNARP — presentación del parte notarial electrónico vía SID-SUNARP, calificación registral e inscripción.

No. El artículo 1483 del Código Civil establece expresamente que las arras de retractación son incompatibles con la cláusula penal. La razón es que la retractación es un derecho legítimo (no un incumplimiento), mientras que la cláusula penal presupone incumplimiento. En cambio, las arras confirmatorias SÍ son compatibles con la cláusula penal, pues ambas operan como consecuencia del incumplimiento contractual.

Los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004 con documento de fecha cierta están exonerados del impuesto a la renta de segunda categoría, conforme a la 35.ª Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta. Es importante aclarar que la fecha correcta es 01/01/2004, no 01/08/2004 (error común). Esta exoneración se aplica independientemente del monto de la ganancia de capital.

La inscripción en SUNARP no es constitutiva en el Perú (Art. 949 CC — sistema consensual). La compraventa es válida entre las partes sin inscripción. Sin embargo, la inscripción es altamente recomendable porque: (a) otorga oponibilidad frente a terceros (Art. 2022), (b) activa la protección de la fe pública registral (Art. 2014), y (c) protege contra el riesgo de doble venta (Art. 2016 — prioridad).

La Alerta Registral es un servicio gratuito de SUNARP que notifica al titular inscrito cada vez que se presenta cualquier título o solicitud respecto a su partida registral. Se recomienda: (a) al vendedor, activarla antes de la venta para detectar presentaciones no autorizadas; y (b) al comprador, activarla inmediatamente después de la inscripción para monitorear su propiedad. Se activa en línea en la página web de SUNARP.

Sí, con una excepción: conforme al artículo 71 de la Constitución Política, dentro de los 50 km de la frontera, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer inmuebles, directa ni indirectamente, salvo caso de necesidad pública declarada por decreto supremo. Fuera de esa franja, los extranjeros tienen los mismos derechos que los nacionales para adquirir inmuebles.

La evicción (Arts. 1491-1502) ocurre cuando un tercero reclama judicialmente un mejor derecho sobre el inmueble y el comprador es privado de su propiedad. Los vicios ocultos (Arts. 1503-1523) son defectos físicos o jurídicos que existían al momento de la transferencia pero no eran perceptibles; dan derecho a la rescisión (acción redhibitoria) o a la reducción del precio (acción estimatoria). La caducidad para vicios ocultos en inmuebles es de 6 meses desde la entrega.